軍用地投資の始め時について

皆さんこんにちは(^^)！

沖縄県内もすっかり冬模様となりました。

（↓沖縄の冬の海）

先月迄はかりゆし着用でしたが、流石に師走の12月はスーツ姿の方々が街に溢れています。

年末年始も厳しい寒さとなりそうですね、皆さんもどうか体調にはお気をつけ下さい。

さて、今回は沖縄独自の不動産であります「軍用地」についてご紹介致します！

軍用地とは、その名の通り「自衛隊基地、および米軍基地として利用される土地」のことを言います。

その多くは国が個人の土地を借用し、その上で自衛隊や米軍へ提供されています。

つまり、毎年地主（土地所有者）は国から支払われる借地料を手にすることができます。

借地料は周辺の賃貸相場と比較し安価に抑えられているので、沖縄経済の発展と共に毎年安定した値上がりを続けているのが特徴です。

借主が国という安心安全な点も相まり、近年は運用先として県内外問わず高い人気を集めています。

軍用地の価格は、下記の計算式より構成されています。

◎ 年間の借地料×相場での取引倍率＝売買価格

例えば、年間の借地料が10万円の軍用地があり、相場での取引倍率が50倍だった場合、10万×50倍で500万円が売買価格となる計算です。

2023年12月現在の市場倍率としては以下のようなイメージとなります（※地目や立地により異なる）。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（当社調べ）

軍用地投資が県外に浸透し始め、金融機関も軍用地に対する担保評価を引き上げた数年前は取引倍率が非常に高騰していました。

株式市場と同じく、高値圏で手出ししにくいのは軍用地投資においても同じです。

しかし、現在の相場水準は数年前より落ち着いています。基地により異なりますが、5～10倍ほど値下がりしています。

水準観は先述の通りです。勿論、ここからさらに下落する可能性もありますが、軍用地はローン利用に基づく金融機関の担保評価が設けられていることに加え、そもそもの借地料設定が周辺より安価に抑えられていることで、大きな暴落は想定しにくいことが強みでしょう。

財源となる防衛費の増額が見込まれていることも投資の側面においては追い風です。

つまり、相場の過熱感のない今、金融機関による担保評価との差を抑えて購入することができれば元本棄損リスクを抑えることができるというタイミングなのです！

持ち続けている限り、毎年借地料も滞りなく支払われます。建物と異なり、軍用地は価値が下がることなく、年々資産形成にも寄与するという優等生です。

ただし、借入による購入には十分注意が必要です。昨今は金利上昇局面にもありますので、借地料収入より返済額が上回ってしまう逆ザヤにならないよう細心の注意を払いましょう。軍用地投資の王道が「現金購入」なのは間違いありません。

次回は相続対策としての軍用地についてお伝え致します。

【お知らせ】

軍用地投資の第一人者・仲里桂一氏による軍用地本の新作が登場！

12月28日(木)に出版予定となります。今回微力ながら取材に協力させていただきました♪

「軍用地とは何か？」「歴史的な背景について知りたい」等々…

基本的な内容から歴史的背景まで体系的に知ることができる入門書。

皆さんもぜひお手に取ってみて下さい(*^▽^*)

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